Stavba rodinného domu. Jak postupovat správně?

Jak postupovat a kde začít při stavbě vlastního rodinného domu? Na co všechno se musí myslet a u čeho si dát pozor? Představíme vám 6 jednoduchých kroků, na které byste se měli zaměřit a nebrat je na lehkou váhu.

1. Výběr a nákup pozemku

Ačkoliv to zní jednoduše, nemusí to tak vždycky být. Pozemek můžete vybírat podle několika různých kritérií – lokalita, velikost, tvar, orientace ke světovým stranám, dopravní dostupnost, dostatek zeleně, občanská vybavenost, vybavenost inženýrskými sítěmi, stav terénu, hladina podzemní vody apod. Nejobvyklejší tvar pozemku je čtverec nebo obdélník s výměrou 500-600 m².

Ještě před výběrem pozemku si ujasněte vaše představy o budoucím domě. Jak bude velký, jaká bude jeho energetická náročnost a jaká bude jeho cena. Pokud máte pozemek vybraný, zjistěte si následující věci:

• Jaká omezení platí v dané oblasti co se týče velikosti a typu architektury stavby? Obzvlášť v památkových chráněných oblastech je nutné dbát na tyto omezení. Oblast může být také svázána s mnoha regulacemi, požadavky nebo vašimi představami.
• Je váš stavební pozemek skutečně stavební? Zkontrolujte si parcelu v katastru nemovitostí.
• Jsou na pozemku zavedeny inženýrské sítě? Jak fungují? Je až k hranici pozemku přivedena kanalizace, elektřina, vodovod nebo plyn? Jsou přípojky funkční a zkolaudované? Jaké mají kapacity?
• Kupujete pozemek od soukromého majitele nebo od obce? Je v obci veřejná kanalizace, nebo budete muset řešit odpady jímkou?
• Určitě se nezapomeňte podívat také pod zem. Máte k dispozici geologický průzkum nebo geologický posudek pozemku? Jaká je hodnota výšky hladiny spodní vody? Znáte ji? Nebyly v dané oblasti rybníky nebo doly?
• Má váš pozemek nějaký sklon? Jaký? Na svahu se dá samozřejmě také stavět, ale bude to mnohem dražší.

Jakékoliv výše zmíněné zjištění vám může několikanásobně prodražit výstavbu základové desky a celého domu. Důkladně zvažte všechna pro i proti.

2. Projekt domu

Na projekt domu máte dvě možnosti – koupit hotový vypracovaný projekt, který si najdete v katalogu nebo oslovit projektanta/architekta a navrhnout si dům podle vašich představ a konkrétních požadavků.

Ve druhém případě lze dům přesně přizpůsobit pozemku a jeho možnostem – tzv. stavební projekt na míru. I když je architekt dražší, může být vaší oporou a rádcem. Průběžně s ním máte konzultace v procesu návrhu. Architekta vybírejte především podle předchozích zkušeností a doložitelných projektů. Pokud chcete jen přesný náčrt pro úřady, postačí vám projektant.

V tomto kroku se rozhoduje i o ceně celého domu. Financování může mít mnoho podob – vlastní zdroje, hypotéka, úvěr, půjčka. Pro zjištění nejlepší kombinace doporučujeme poradit se s odborníkem – finančním poradcem. Zapojte také stavební firmu pro konzultaci rozpočtu a zhotovení stavby.

3. Stavební povolení

Po projektu přichází na řadu stavební povolení. To musí být vydáno na příslušný stavební úřad. Ještě před samotným podáním žádosti stavebního povolení zjistěte, jaké konkrétní informace, dokumenty a stanoviska příslušných orgánů musíte doložit. Nejjednodušší je zeptat se přímo na úřadě. Zpravidla se jedná o tyto dokumenty:

• doklad o vlastnictví pozemku,
• výpis z katastru nemovitostí,
• geodetické zaměření pozemku a měření radonu,
• projektovou dokumentaci, kterou vypracovala autorizovaná osoba,
• souhlas vlastníků sousedních pozemků a staveb,
• souhlas orgánů, kterých se to týká (krajská hygienická stanice apod.),
• souhlas vlastníků technické infrastruktury,
• hydrogeologický průzkum
• průkaz energetické náročnosti budovy.

Při návštěvě městského stavebního úřadu rovnou ukažte základní nákres stavby a zjistěte, jestli stavba může na daném pozemku vzniknout. V opačném případě budete muset přepracovat návrh domu podle konkrétních stanovisek a výtek. Od podání žádosti má správní orgán 60 dní na rozhodnutí a vydání nebo zamítnutí stavebního povolení.

Stavební povolení potřebujete, pokud bude zastavěná plocha domu větší než 150 m². U menší stavby stačí územní souhlas a ohlášení stavby. Musí však být hotová přístupová cesta a napojení na sítě.

Některé stavební firmy nabízejí mimo jiné i vyřízení stavebního povolení.

4. Stavba domu

Dům můžete stavět buď sami – tzv. svépomocí, nebo pomocí stavební firmy. Dům svépomocí je  levnější varianta, ale mnohem více časově náročnější. Ve velké míře závisí na zkušenostech a preciznosti. Stavba svépomocí se vám může několikanásobně prodražit. Stavební firma vám naopak pomůže s plánováním do posledního detailu, o vše se postará a získáte na stavbu záruku. Budete mít představu o rozpočtu i o termínech.

Jak vybrat správnou stavební firmu? Zaměřte se na reference, zkušenosti, na stavby, které firma již realizovala, jak dlouho je firma na trhu apod. Nechte si zpracovat a udělat rozpočet. Zjistěte, co vás čeká, jak je to časově i finančně náročné. Porovnávejte jednotlivé firmy mezi sebou. Pokud si firmu vyberete, oslovte ji dopředu s dostatečným předstihem.

5. Stavební dozor

Stavební dozor je odborně způsobilá osoba, která zajišťuje a kontroluje dodržování správných stavebních postupů a norem. Dohlíží na kvalitu práce, bezpečnost i dodržování finančního rozpočtu. Vyskytuje se na stavbě v celém jejím průběhu. Je povinna provádět zápisy do stavebního deníku či do zjednodušeného záznamu o stavbě.

6. Kolaudace

Na závěr celé stavby vás čeká kolaudace. Stavba se eviduje na obecním úřadě, pojmenuje se účel využití stavby, přiřadí se soupisné číslo a katastrální úřad novostavbu zapíše na parcelu, na níž je postavena. Žádost o vydání kolaudačního rozhodnutí se podává na stavebním úřadě. Stavba je připravená ke kolaudaci, pokud jsou dokončeny přípojky inženýrských sítí a je hotová střecha, komíny, okna, dveře, schodiště a balkony se zábradlím, umyvadla, toalety, sprchy, vany, povrchové úpravy stěn, podlah a stropů.